El próximo paso: Internet. Derecho Informático en el mundo inmobiliario.

                                     Por José Maria Orgeira

          El mundo inmobiliario no es ajeno auge de Internet, ni puede permitirse serlo. Empresas líderes en el rubro han descubierto en esta nueva herramienta una plataforma comercial para la difusión, publicidad o prestación de servicios. Y no se equivocaron.

          La irrupción de Internet nos impone un nuevo desafío, porque al permitirle a los clientes compararnos rápidamente con nuestro competidores locales o internacionales, nos obligan a modernizarnos para no perder margen en el mercado.

          Lo cierto es que antes de incorporarse a este novedoso ámbito, conviene conocer las reglas de juego.

          Entre lo que conviene saber, consideramos importante explicar la cuestión de los conflictos con la ley de marcas 22.362; porque, aunque muchas veces se piense en ello con liviandad, puede ocurrir que:

            * estemos cometiendo un delito penal o

         * que el delito sea cometido en perjuicio de una marca de nuestra propiedad.

          Las dos posibilidades son importantes:

                  * Si incursionamos en este ámbito, debemos conocer qué conductas están prohibidas y cuáles no.

                  * Por otra parte, aunque no nos incorporemos a Internet, debemos conocer la forma de defender nuestros derechos respecto de una marca.

          En primer término conviene sintetizar la protección penal que la mencionada ley 22.362 brinda al titular de una marca:

         * Empecemos por explicar qué se entiende por “Marca”: es cualquier signo que sea susceptible de distinguir en el comercio, productos o servicios (Según el Protocolo de Armonización de Normas sobre el Derecho de la Propiedad Industrial del Mercosur).

         * La propiedad de una marca se adquiere mediante su registración ante el Instituto Nacional de Propiedad Industrial (INTI).

         * La ley 22.362 tiene un capítulo dedicado a los ilícitos, que prevé penas de prisión de hasta dos años y multas para las siguientes conductas:

                  ** falsificar o imitar fraudulentamente una marca registrada.           

                  ** Usar una marca falsificada, fraudulentamente imitada o perteneciente a un tercero sin la debida autorización.

                  ** Poner en venta una marca falsificada, fraudulentamente imitada o sin autorización de su titular.

                  ** Poner en venta productos o servicios con marca registrada falsificada o fraudulentamente imitada (se entiende que incurre en el delito quien pone estos productos en el mercado, aunque no sea onerosamente).

                                                Las formas en que el derecho a la marca puede verse lesionado en Internet son múltiples. Examinaremos algunas de ellas:

          1º) La facilidad con la que podemos registrar un nombre de dominio en Internet, auspicia la posibilidad de que un tercero se nos adelante. Que significa esto: supongamos que somos titulares de inmobiliaria denominada “Orgeira & Asoc.” con años en el mercado, y nos proponemos tener nuestra página en Internet. El día en que ingresamos al sitio del “Ministerio de Relaciones Exteriores, Comercio Internacional y Culto” (www.nic.ar) para registrar el nombre de dominio www.orgeira.com.ar, descubrimos que otro lo ha hecho antes que nosotros. También podemos encontrarnos con que otro registró  con anterioridad el nombre www.inmobiliariaorgeira.com.ar, u otro parecido, que de alguna forma tiene semejanza con el nombre de nuestra inmobiliaria.

         Existen, a su vez, varias posibilidades o propósitos en la conducta de quien se nos adelantó:

                  a) que sólo haya registrado el nombre de dominio con la intención de venderlo luego al interesado, aunque aún no lo haya vinculado con una página de internet en actividad. En el caso de que la ofrezca en venta, estaría incurriendo un uno de los supuestos delictivos anteriormente mencionados

                     b) que ingresando con ese nombre de dominio nos encontremos con una página de internet en la que se desarrollan actividades o se promocionan servicios relacionados con nuestra actividad (inmobiliaria en nuestro caso), supuesto claramente delictivo porque es evidente que se tiene a confundir al consumidor a la vez que se lesiona el derecho a la marca (ambos derechos tutelados por la 22.362).

                  c) Será discutible el caso en que la página de internet que se esconde detrás del nombre de dominio que asemeja no contiene referencia alguna a nuestro rubro (inmobiliario). En tal caso, suscitará una contienda en el ámbito comercial tendiente a determinar a quién le asiste el derecho de ese nombre de dominio.

                  d) por último, puede ocurrir que detrás del nombre de dominio nos encontremos con una página de internet dedicada a desprestigiar nuestra marca (o reputación en el mercado). El desprestigio puede ser directo o indirecto. Este último supuesto se presenta habitualmente cuando detrás del nombre de dominio que incluye una marca reconocida se encuentra una página de internet dedicada a la pornografía o la oferta de servicios sexuales.  Esta práctica, puede haber sido urdida especialmente para que nos veamos obligados a comprar el dominio, caso en el cual podrá existir infracción a la ley de marcas, o lisa y llanamente extorsión, según el tenor de la oferta.

             2º) Otros supuestos se presentan con el uso, venta o falsificación de marcas que no se da en el nombre de dominio.

                  a)  Como todos sabemos, muchos potenciales clientes se verán guiados a nuestra página web a través de los denominados “buscadores” (Yahoo!, altavista, google, y muchos otros). El método que usan estos buscadores, se basa en ciertas palabras claves que especialmente se configuran para que sean visibles en el “buscador” y que sirven para describir el contenido de nuestra página (esta es tarea del programador de la página. Estas palabras claves reciben el nombre de “meta tags”). Por ejemplo, tratándose de una inmobiliaria que tiene página en internet, las palabras claves más comunes son: “inmobiliaria”, “inmuebles”, “venta”, “compra”, etc.. Pero puede ocurrir que dentro de nuestros servicios ofrezcamos alguno cuyo nombre lo registramos ante el INPI con anterioridad.  Si existen varias páginas en internet que se dediquen al rubro inmobiliario, será normal que todas incluyan como meta tags las palabras antes mencionadas; pero, lo que no podrá ocurrir, es que una de ellas use marcas registradas por la otra para atraer clientes.

         El ejemplo puede resultar más claro en otros rubros: Supongamos que “Pepsicola” y “CocaCola” tienen sus respectivas páginas en internet. Ambas incluirán en las palabras clave para los buscadores  los términos “gaseosas”, “bebidas”, incluso “bebidas cola”; pero Pepsi no podrá incluir la palabra “CocaCola” o términos semejantes -y tampoco ésta aludir a “Pepsi”-, porque evidentemente estará ofreciendo una marca falsificada, imitada o sin autorización del titular.

         En el rubro inmobiliario existe un caso testigo en el que me toca intervenir, aunque las conclusiones que provisionalmente saquemos serán con beneficio de inventario porque todavía no hay resolución judicial. Por la misma razón no aludiremos concretamente a las personas involucradas como posibles autores.

         El caso es de la marca registrada “Visita Virtual”. Una empresa registró esa marca para individualizar un servicio que presta desde su página en internet, que consiste en mostrar por computadora los inmuebles que oferta en venta o alquiler. El interesado puede observar el interior o exterior del terreno, casa o departamento, tal como si hubiera una cámara de video que la estuviera filmando en ese momento.

         Luego de un tiempo de usar esa marca, se detectó que desde otra página de internet dedicada al rubro inmobiliario se estaba usando también la marca “Visita Virtual” para designar un servicio similar: mientras el titular originario exhibe el video de una verdadera filmación, la otra página exhibe la clásica fotografía en 360º.

         Cuando en cualquiera de los buscadores mencionados se inserta la búsqueda por el término “visita virtual”, aparecían la página del titular de la marca y la del usurpador.

         Este es, a nuestro entender, un claro caso de violación a la ley de marcas.

         Aunque los servicios que se prestan puedan ser considerados similares, como también lo son las gaseosas “Pepsi” y “Coca”, no se admite la usurpación de la marca “CocaCola” para atraer clientes a la página de “Pepsi”.

                  b) En el caso de “Visita Virtual” se presentaban otros supuestos de violación a la ley de marcas mediante páginas de internet, porque en el propio contenido de la página usurpadora, existía un botón especial denominado “Visita Virtual” mediante el cual se accedía a las fotos en 360º.

                  c) Sin perjuicio de ello, esta página usurpadora también ofrecía la venta del motor de búsqueda de las fotos en 360º al que denominaba “visita virtual”.

                  d) De hecho, terceras empresas dedicadas al rubro, adquirieron el motor de búsqueda y ya promocionaban desde sus páginas de internet o en avisos gráficos el servicio de “Visita Virtual”.

                  Existieron reclamos por parte de la titular marcaria, u estas terceras empresas desistieron del uso, por lo que no se llegó a querellarlos criminalmente. Por el contrario, la principal usurpadora intentó eludir el reclamo variando la denominación por “propiedades para visitar virtualmente” que por su semejanza igualmente lesionaban el derecho a la propiedad industrial, por lo que se formuló denuncia penal que actualmente está en trámite.

          En efecto, se acepta en la doctrina y jurisprudencia que la diversidad gráfica de los vocablos que integran las marcas no suprime el delito de usurpación si por su significado o acústica son idénticos o similares a las marcas registradas. (Conf. Julio C. Ledesma, “Derecho Penal Industrial”, ed. Depalma, 1987).

          Para el caso de que se generen dudas sobre el carácter de marca de la expresión “visita virtual” (tal vez hagan preguntas), se puede agregar lo siguiente:

          Si bien es cierto que el art. 2 de la ley de marcas dispone que no se consideran tales y por tanto no son registrables los nombres o palabras que constituyan la designación habitual del producto o servicio a distinguir o hayan pasado al uso general antes de su registración, “Visita Virtual” no queda abarcada por esta excepción.

          Con “Visita Virtual”, otro individualiza un servicio que presta desde su página en Internet; y que consiste en mostrar los inmuebles que oferta en venta o alquiler. Más precisamente, el interesado podrá observar el interior o exterior del terreno, casa o departamento, tal como si hubiera una cámara que la estuviera filmando en ese momento. Cabe aclarar que no se trata de la clásica fotografía en 360 grados (como al parecer sería el servicio que presta un competidor[1]), sino del video de una verdadera filmación.

          Ese servicio de exhibición de propiedades mediante Internet es el que “uno” denomina “Visita Virtual”; pero “Visita Virtual” no es la denominación necesaria o habitual para ello. En efecto, el servicio se denomina “exhibición de propiedades por Internet”, “muestra de propiedades por Internet”, pero no “visita virtual”.

          También podría ser denominada “visita on-line”, “visita cibernética”, “tour virtual”, “recorrido virtual”, “paseo virtual”, “video virtual”, “video on-line”, “foto virtual”, “e-tour”, “e-visita”, “entrevista virtual”, “cyber-tour”, etc..-

          Por otra parte, cabe tener en cuenta que la frase “visita virtual” no evoca la muestra de propiedades por Internet, porque no necesariamente las “visitas” tienen que ser de propiedades. Pueden ser de ciudades, países, personas, cementerios, museos, universidades, lugares de interés cultural, etc.. En idéntico sentido, “virtual” puede ser una visita a un inmueble por medio de fotografías exhibidas en una inmobiliaria o por medios gráficos, televisivos o incluso radiales, si la virtualidad viene dada por la estimulación de nuestra imaginación a partir de una perfecta descripción oral de un inmueble.

         Sin perjuicio de ello, vale mencionar que en el Instituto Nacional de la Propiedad Industrial se han registrado numerosas marcas que podrían ser pasibles de críticas semejantes, aunque ello no ocurrió y hoy se usan normalmente; por ejemplo: “Banco Virtual”; “Virtual Bank”; “Oficina Virtual”; “Virtual Office”; “Disco Virtual”; “Legajo Virtual”; “Virtual Brokers”; “Monedero Virtual”; “Sucursal Virtual”; “Centro Virtual de Servicios”; “Pinturería Virtual”; “Gol Virtual”; “Aula Virtual”, “Salón Virtual”; “Virtual Games”; “Ciudad Virtual”; “Encuentro Virtual”; “Secretaría Virtual”; “Buenos Aires Virtual”; “Ciudad Virtual” e, incluso, “Juzgado Virtual (videoconferencia para aplicaciones de Justicia)”.

          Pero este tema no es privativo de nuestro país; es un hecho público y notorio que la empresa “IBM” ha registrado la propiedad de la denominación “e-bussines”, que algunos podrían considerarla evocativa del servicio que presta. Pero, no obstante la posibilidad de esas opiniones, desde que esa importante empresa consiguió el registro debieron abstenerse lo que pretendieron utilizar la denominación.